Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Quel est le principe d’un investissement en SCPI ?

Le principe d’un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à se constituer un patrimoine immobilier ainsi qu’un revenu complémentaire régulier. Pour ce faire, il suffit d’acquérir une ou plusieurs parts de pour devenir l’associé de celle-ci. Il faudra également s’acquitter des frais de souscription et des frais de gestion. La bonne nouvelle c’est que la souscription peut se faire sur internet via le site web de la société de gestion de la SCPI convoitée. À noter que le versement des dividendes se fait de manière trimestrielle dans la majorité des cas.

SCPI de rendement

Investir dans une SCPI de rendement permet d’encaisser un revenu complémentaire chaque trimestre. Pour souscrire des parts émises par une société de gestion de SCPI, rendez-vous sur son site internet et faire une simulation. Il est envisageable de se rendre sur le marché secondaire (ou le marché de la revente) pour acquérir des parts à capital fixe.

En choisissant cette option, tout épargnant devra payer des droits d’enregistrement qui représentent 5 % du prix des parts achetées. Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) permet d’évaluer la performance d’une SCPI de rendement. À noter qu’il existe différentes catégories de SCPI de rendement (diversifiées, spécialisées, bureaux, etc.).

SCPI fiscale

Les SCPI fiscales ne permettent pas de se constituer un complément de revenu régulier. Malgré cela, elles constituent une solution envisageable pour payer moins d’impôts en investissant dans la pierre papier. Bien évidemment, la fiscalité applicable dépend énormément de la durée de détention des parts .

La réduction d’impôt peut atteindre 21 % de l’investissement. Il convient de préciser que les SCPI fiscales peuvent être divisées en trois catégories bien distinctes. Il s’agit plus précisément des SCPI Pinel, des SCPI Malraux et des SCPI de Déficit foncier. Afin de maximiser les avantages fiscaux d’un placement en pierre papier, il vaut mieux investir dans les meilleures SCPI fiscales du marché.

SCPI de plus-value

Tout comme les SCPI fiscales, les SCPI de plus-value ne distribuent aucun revenu chaque trimestre. De ce fait, elles ne conviennent pas à tous les profils d’investisseurs. Elles s’adressent plutôt aux épargnants souhaitant revaloriser leur patrimoine immobilier. Elles procèdent régulièrement à des acquisitions immobilières afin de développer leur patrimoine immobilier (constitué majoritairement d’immeubles à usage d’habitation).

Les loyers versés par les locataires des actifs d’une SCPI de plus-value seront utilisés pour entreprendre des travaux de rénovation. En souscrivant des parts de SCPI de plus-value à crédit, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt des éventuels revenus fonciers préexistants.

SCPI au comptant

Il est possible d’acheter des parts de SCPI au comptant, à condition de disposer d’une liquidité suffisante. Dans ce cas précis, tout épargnant pourra toucher un revenu complémentaire (immédiat ou différé). Il suffit de remplir le bulletin de souscription présent sur le site web de la société de gestion de la SCPI sélectionnée. Le porteur de parts de SCPI de rendement perçoit généralement des dividendes chaque trimestre.

Bien entendu, le premier versement aura lieu après 3 ou 5 mois suivant la souscription (délai de jouissance des parts). En ce qui concerne les frais de souscription, ils oscillent entre 8 et 10 % TTC. À noter que les dividendes distribués par une SCPI sont nets de frais de gestion.

SCPI à crédit

L’achat de parts de SCPI à crédit est l’une des solutions d’investissement les plus utilisées par les épargnants. Cette option donne la possibilité d’investir dans l’immobilier professionnel en France et/ou en Europe sans apport, sans parler de l’effet de levier du crédit immobilier. Il s’agit d’un outil financier permettant à tout épargnant de se servir de son endettement pour booster la rentabilité de son placement immobilier.

Il faudra juste comparer les taux d’intérêt pratiqués par différents établissements financiers avant toute prise de décision. Les offres les plus alléchantes sont à privilégier. Il vaut mieux recourir aux services d’un conseiller en SCPI pour connaitre la durée idéale pour son crédit immobilier.

SCPI via un contrat d’assurance-vie

Il est tout à fait envisageable de combiner la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie au rendement alléchant d’une SCPI. Il suffit de loger des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Bien entendu, toutes les SCPI n’offrent pas cette possibilité. Seules quelques-unes d’entre elles proposent cette option à leurs nouveaux associés.

L’achat de parts de via un contrat d’assurance-vie comporte de nombreux avantages. Les unités de compte en SCPI offrent un meilleur rendement par rapport aux autres supports d’investissement comme les fonds en euros. Il faut toutefois retenir que les frais du contrat s’appliquent aux loyers des SCPI, et cela, jusqu’à la fin du contrat d’assurance-vie.

SCPI en démembrement

Tout comme la propriété immobilière, les parts de SCPI peuvent être démembrées. D’un point de vue patrimonial, il s’agit d’une opération intéressante permettant d’investir dans l’immobilier professionnel à moindre coût. Effectivement, le prix de souscription est partagé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété s’adresse surtout aux épargnants souhaitant échapper à l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière). Pour rappel, le nu-propriétaire des parts souscrites se prive de revenu du début jusqu’à la fin de l’opération de démembrement. De ce fait, il n’a aucun revenu foncier à déclarer au FISC. Malheureusement, ce n’est pas le cas de l’usufruitier.

Le Micro-foncier

Les contribuables propriétaires percevant des revenus (loyers hors charges) annuels inférieurs à 15 000 euros issus des biens immobiliers détenus en direct sont tous concernés par le régime forfaitaire ou Micro-foncier. Idem pour les membres de leur foyer fiscal. Mais tout épargnant devra aussi avoir d’autres sources de revenus pour bénéficier du régime Micro-foncier.

Grâce à ce régime d’imposition, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique sur les loyers déclarés (la déclaration n° 2044). En clair, les revenus locatifs imposés représenteront 70 % des revenus perçus. Bien entendu, la tranche marginale du contribuable permettra de déterminer le montant de l’impôt à payer.

Le régime réel

Le régime d’imposition réel concerne les revenus fonciers (annuels) supérieurs à 15 000 euros. Il s’adresse particulièrement aux épargnants ayant eu recours à un crédit immobilier pour acquérir des parts. Dans ce cas de figure précis, le montant des intérêts d’emprunt doit être supérieur à l’abattement forfaitaire de 30 %.

En ce qui concerne le montant du revenu net à déclarer au FISC, il est communiqué par la société de gestion de la SCPI chaque année. Il ne reste plus qu’à remplir le formulaire spécial d’impôt sur le revenu n° 2044. Bien sûr, les prélèvements sociaux s’appliquent aux revenus fonciers. En cas de déficit foncier, cette perte peut être déduite du revenu global du porteur de parts dans la limite de 10 700 euros.

Forte mutualisation des risques

Le patrimoine immobilier d’une SCPI est généralement composé de plusieurs dizaines d’immeubles. Ceux-ci sont occupés par des locataires de qualité comme des groupes internationaux, des sociétés, des associations, etc. La répartition géographique des actifs de la SCPI permet de mutualiser les risques locatifs (loyers impayés, vacances locatives, etc.) encourus par les investisseurs.

Diversification de son patrimoine

La meilleure façon d’investir dans l’immobilier professionnel et de diversifier son patrimoine consiste à acquérir des parts. Les actifs immobiliers constituant le patrimoine immobilier d’une SCPI sont très diversifiés. Il peut s’agir de bureaux, de murs de commerces, de locaux commerciaux ou d’entrepôts. Dans tous les cas, un investissement en pierre papier permet de diversifier son portefeuille d’investissement.

Rentabilité stable et élevée

En moyenne, les SCPI ont délivré un taux de distribution annuel supérieur à 4 % durant trois années consécutives. Effectivement, leur rendement était de 4,44 % en 2017, 4,34 % en 2018 et 4,40 % en 2019 (source ASPIM). Un investissement en SCPI offre donc une rentabilité stable et élevée par rapport à celle des autres placements immobiliers. Il faudra juste souscrire des parts des meilleures SCPI de rendement du marché pour mettre toutes les chances de son côté.

Investissement flexible

Le placement en pierre papier constitue un excellent moyen de percevoir des revenus locatifs réguliers. Il s’agit d’ailleurs d’un investissement flexible adapté à tous les profils d’investisseurs. La souscription de parts peut se faire de plusieurs façons : au comptant, à crédit, via un contrat d’assurance-vie ou en démembrement. De plus, chaque associé d’une SCPI à capital variable peut vendre ses parts à la société de gestion à tout moment.

Aucune contrainte de gestion

La gestion locative des actifs immobiliers d’une SCPI étant assurée par un gestionnaire qualifié, chaque associé n’a aucune contrainte de gestion à gérer. Autrement dit, c’est la société de gestion de la SCPI qui sélectionne les locataires. C’est aussi elle qui va encaisser les loyers pendant toute la durée de détention des parts. Ils seront ensuite reversés aux associés sous forme de dividendes chaque trimestre.